가계대출관리 강화방안 내용 알아보기 #2

금융위원회가 차주단위DSR적용 대상과 적용시점, DSR계산 시 제외를 내용으로 하는 가계대출 관리 강화 방안을 추가로 밝혔는데 그 내용을 알아보도록 하겠습니다.

 

가계대출관리 강화방안

차주단위DSR 적용 여부를 판단하는 총대출액 기준 및 적용 시점은?

2022년 1월부터 차주단위DSR 적용 차주 여부를 결정하는 "총대출액"은 금융권의 대출 신청분을 포함한 모든 가계대출의 합을 말합니다. 한도대출(마이너스 통장)은 실제 사용금액이 아닌 한도금액 기준이며, 신규대출로 기존대출의 상환(대환대출)이 예정된 경우에는상환예겅금액 만큼은 총대출액 계산 시 제외됩니다.

• 차주의 기존대출과 신규대출 신청분을 합산하여 총대출액이 2억원(2022년 7월부터는 1억원) 초과 시 차주단위DSR이 적용됩니다.
• 2022년 6월까지는 총대출액 기준 외에 규제지역 내 주택담보대출(6억원 초과 주택) 및 신용대출(1억원 초과)을 받는 경우에도 차주단위DSR 적용대상이 됩니다.(22년 7월부터는 총대출액 1억원 초과 기준만 적용

차주단위DSR 적용 시점의 예시는 다음과 같습니다.

• 2021년 5월 신용대출 5천만원 / 2021년 8월 주택담보대출 1억3천만원
  → 총대출액 누계 : 1억 8천만원
• 2022년 3월 신용대출 2천만원 초과 추가신청 시
  → 총대출액 누계 : 2억원 초과 → 차주단위DSR 적용대상

 

기존 대출 2억원을 초과한 경우 DSR규제비율을 넘는 대출부분은 상환해야 하나요?

대출관련 규제 신설 시, 이를 소급해서 적용하지 않는다는 원칙을 유지하고 있습니다. 즉, 신규로 대출을 신청하는 경우부터 새로운 규제방식이 적용되는 것이며 기존 대출에 소급적용하여 대출을 회수하는 등의 경우는 없습니다. 아울러 잔금대출 등에 대해서는 경과 규정을 부여하여, 당초 분양 당시의 기대가 훼손되지 않도록 할 것입니다.

 

현재 총대출이 2억원을 초과한 상태인데 전세대출이나 중도금대출을 신규로 신청하면 차주단위DSR 적용대상이 되나요?

2022년부터 원칙적으로 해당 차주가 보유한 모든 가계대출의 합이 2억원을 초과하면 차주단위DSR 적용 대상 차주로 분류됩니다. 따라서 향후 추가대출 신청 시 DSR이 이미 40% 초과했거나 추가대출로 DSR이 40%를 초과하게 되면 추가대출이 불가능합니다. 다만 이러한 경우에도 불구하고 신청한 추가 대출이 다음에 해당할 경우에는 DSR 수준에 관계없이 대출취급이 가능합니다.

① 소득 외 별도 재원으로 상환이 인정되는 대출

② 정책적 필요성에 따라 취급한 대출

③ 소액 대출 등 적용실익이 크지 않은 대출 등

 

차주단위DSR 계산 시 예외적으로 제외되는 대출의 세부조건은 다음과 같습니다.

1. 분양주택에 대한 중도금대출
2. 재건축, 재개발 주택에 대한 이주비 대출, 추가분담금에 대한 중도금대출
3. 분양오피스텔에 대한 중도금대출 등
4. 서민금융상품(새희망홀씨, 바꿔드림론, 사잇돌대출, 징검다리론, 대학생.청년 햇살론 등)
5. 3백만원 이하의 소액 신용대출(유가증권담보대출 포함)
6. 전세자금대출(전세보증금담보대출은 제외)
7. 주택연금(역모기지론)
8. 정책적 목적에 따라 정부, 공공기관, 지방자치단체 등과 이차보전 등 협약을 체결하여 취급하는 대출
9. 자연재해 지역에 대한 지원 등 정부정책 등에 따라 긴급하게 취급하는 대출
10. 보험계약대출
11. 상용차 대출
12. 예적금담보대출
13. 할부, 리스 및 현금서비스

 

차주단위DSR 2단계 시행 전 분양 받은 사람들도 잔금대출 시 총대출액 2억원 초과 시 적용되나요?

2021년 5월 입주자모집공고 및 분양 → 2022년 1월 차주단위DSR 2단계 시행 → 2024년 1월 잔금대출 3억원이 필요한 경우를 예시로 알아보겠습니다.

1. 차주단위DSR 2단계 시행일(2022년 1월) 이후 신규 취급된 대출은 2억원 초과 시 원칙적으로 적용대상입니다.
2. 다만, 잔금대출은 시행일 전까지 입주자모집공고가 있었다면 입주자모집공고일 당시 규정을 적용합니다. 이는 잔금대출 차주의 분양 당시 기대이익을 보호하기 위한 것으로 이전 주택담보대출 관련 규제변경 시 에도 계속 유지해왔던 방식입니다.
3. 입주자모집공고(분양은 입주자모집공고 이후 실시)가 없는 경우 착공신고, 재건축.재개발 사업장 조합원의 경우 관리처분 인가가 됩니다.
4. 따라서, 차주단위DSR 2단계 시행 전 입주자모집공고일 기준으로 분양받은 사람들이 잔금대출 취급 시, 총대출액이 2억원을 초과하더라도 차주단위DSR 적용대상에서는 제외됩니다.

그러나, 2022년 1월 이전 분양사업장이라고 하더라도 총대출액 2억원 기준과 관계없이 차주단위DSR 적용 대상인 사례가 존재할 수 있습니다.

• 예시 : 2021년 8월 규제지역 내에서 분양, 시세 7억원, 잔금대출 1억원 이라면 → 차주단위DSR 적용
• 즉, 차주단위DSR 1단계 하에서 차주단위DSR 적용 대상이기 때문에 잔금대출 시 DSR 적용대상 입니다.

 

제도시행 이전 2억원 초과 신용대출을 보유 시 시행일 이후 해당 신용대출 만기 연장 시 차주단위DSR 적용되나요?

 

2022년 1월 이후 차주단위DSR 규제 적용대상은 다음과 같습니다.

1. 제도 시행 이후 신규로 대출을 받아 총대출액이 2억원을 초과하게 되는 가계차주가 받는 가계대출
2. 제도 시행 이후 이전 이미 총대출액이 2억원을 초과한 가계차주가 시행일 이후 신규로 받는 가계대출
3. 제도 시행 이전부터 차주단위DSR을 적용 받던 가계차주가 이후 신규로 받는 가계대출

신규대출이란 신규로 취급하는 대출을 말하며 기존대출을 기한연장하거나 금리 또는 만기 조건만 변경하는 대환. 재약정의 경우 등은 신규대출이 아니기 때문에 제도 시행 후 기존대출 만기연장의 경우에는 총액이 2억원을 넘더라도 차주단위DSR을 적용하지 않습니다. 즉, 기존대출의 기한연장 및 금리 또는 만기조건만 변경하는 대출약정은 DSR을 이유로 해당대출 한도를 감액하지 않습니다.

 

[자료출처 : 정책브리핑 www.korea.kr]

 

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